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El arrendamiento según el artículo 1915 del Código Civil, es un contrato consensual, de obligación recíproca, en el que a partir de un acuerdo que especifica un conjunto de condiciones y beneficios, una de las partes concede la prestación de un servicio y la otra parte paga por el goce de disfrutarlo con un precio determinado. Unas de las características de este contrato es que es un procedimiento especial y rápido en resolución con respecto a otros juicios civiles. La norma especial que regula este procedimiento está contenida en la Ley 18.101, modificada por la 19.866, ambas sobre arrendamientos urbanos.
El contrato de arrendamiento es válido jurídicamente con un acuerdo oral o escrito, pero lo recomendable es que este tipo de contrato quede por escrito y de no tenerlo, la mejor opción es tener una copia de un certificado de arriendo de la propiedad, en caso de que tengas que realizar un juicio de desahucio sin contrato de arrendamiento. Una ventaja es que, a pesar de no tener contrato, ya con el acuerdo solamente de palabra, el contrato existe y la ley es aplicable sobre él.
Existe un contrato de arrendamiento llamado contrato de leasing, el cual funciona como una variante del anterior, éste tiene un plazo determinado con obligación en cuanto a pagos de renta y les da la opción a los arrendatarios de poder comprar la propiedad al término del arrendamiento con un precio residual.
¿Cómo se inicia un juicio de arrendamiento?
El juicio de arrendamiento se inicia mediante la presentación de la demanda (por término de contrato de arriendo y restitución de la propiedad) ante los tribunales civiles correspondientes al domicilio de la ubicación del inmueble.
¿Cuánto dura un juicio de arrendamiento?
El juicio de arrendamiento fue creado para ser rápido y eficiente, por lo que puede prolongarse entre 4 a 6 meses como máximo hasta que el tribunal dicte sentencia definitiva, pero puede variar en atención a las gestiones realizadas por las partes y la rapidez con la que se notifique al demandado. Ejemplo, si se notifica al demandado a la siguiente semana de haber interpuesto la demanda por terminación de contrato de arrendamiento, el proceso podría durar de dos a tres meses, pero si se realiza luego de uno o dos meses podría durar hasta seis meses el procedimiento.
Presentada la demanda, el tribunal dictará una resolución por la cual se inicia la tramitación de la demanda, citando a las partes a una audiencia de conciliación, contestación y prueba. Durante esta, el tribunal requerirá de pago por segunda vez al arrendatario y posterior a ello consulta a las partes sobre la posibilidad de llegar a acuerdo. En caso de no ser posible, el tribunal recibe la causa a prueba y permite que las partes puedan aportar las pruebas pertinentes que justifican sus argumentos y pretensiones. El contrato de arriendo es la prueba clave, por lo que es importante contar con la copia de este. Rendida la prueba, el tribunal finaliza la audiencia y las partes quedan a la espera de la sentencia.
El tribunal generalmente fija un plazo de 3 días hábiles desde la notificación de la sentencia para que el arrendatario entregue la propiedad, si es que así se ha solicitado en la demanda respectiva. Durante esta etapa se debe solicitar al tribunal la autorización para que un receptor judicial, inste al arrendatario (si este no se ha ido por su propia cuenta) a irse. Si el arrendatario no lleva a cabo la restitución del inmueble una vez notificada la sentencia definitiva y transcurrido el plazo dictado por el tribunal, se procederá a solicitar el lanzamiento del arrendatario que consiste en que los carabineros intervengan en ayuda al receptor. Esta medida debe ser ejecutada por el arrendador con un abogado que se hará cargo de los trámites de la solicitud.
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