Según el Código Civil, en el artículo 820, la servidumbre se define como un gravamen impuesto a un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño. Sin embargo, esta definición no es la más feliz, porque no incluye ambos lados de la servidumbre, porque, a pesar de que por un lado es un gravamen sobre la llamada «predio sirviente», a su vez es un derecho real para el “predio dominante”.

Entonces, en la servidumbre podemos presenciar el derecho que tiene el dueño de un determinado predio, sobre parte de un predio que es de propiedad de otra persona, con objeto de que por una determinada parte del predio sirviente se establezca un camino, un acueducto, se limite una construcción, entre otras cosas.

Ahora, en referencia a la subdivisión, esta adquiere importancia en atención a la relación que se produce entre los predios originados de la subdivisión y sus distintos dueños, por las razones que pasaremos a explicar.

Todo lo que debes saber sobre la servidumbre en Chile y sus requisitos legales

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Podemos contar como las características de la servidumbre, según el ámbito legal como lo siguiente:

Es un derecho real (Art. 577): Se tiene la cosa sin respecto de determinada persona. Si cambian de dueño los predios, la servidumbre no se altera, es un derecho ambulatorio.

Es un derecho inmueble (Art. 580): Porque se ejerce sobre una cosa que es inmueble.

Es un derecho accesorio (art. 825): No se puede concebir en forma independiente a los predios, accede al derecho de dominio de los predios sirviente y dominante, así no puede enajenarse, embargarse ni hipotecarse la servidumbre sin el predio al que activa o pasivamente pertenecen, no tiene por finalidad asegurar el cumplimiento de ninguna obligación principal; es accesoria en cuanto no puede subsistir sin los predios sobre los cuales recae.

Es un derecho perpetuo: En el sentido de que éste subsiste mientras objetivamente existan los predios a que se refiere y la necesidad o justificación del gravamen. Sin embargo, debe tenerse presente que no hay impedimento para que se esta­blezcan por las partes con duración limitada (art. 885, N° 2) y que pueden extinguirse por el no uso (art. 885, N° 5).

Es un derecho indivisible: No puede adquirirse, ejercerse o extinguirse parcialmente.

¿Cuáles pueden ser los tipos de Servidumbre según la ley?

De acuerdo al artículo art. 831 del código civil, las servidumbres pueden ser:

  • Naturales: que son aquellas que provienen de la natural situación de los lugares;
  • Legales: hablamos de aquellas que son impuestas por la ley, es decir, la servidumbre de tránsito. Por esta razón el propietario del predio sirviente puede ser obligado a que dicho predio soporte la servidumbre, aún en contra de su propia voluntad, o;
  • Voluntarias: es decir, aquellas que son constituidas por un hecho del hombre.

¿Predios?

Dentro de toda servidumbre tendremos dos predios intervinientes:

  • El predio sirviente: El cual es el que soporta el gravamen. Esto es, servidumbre pasiva.
  • El predio dominante: Es el predio que reporta la utilidad. Esto es, servidumbre activa.

Se supone que esta relación sea entre distintos dueños y que exista la posibilidad de comunicación de la utilidad entre ellos, en algunos casos es necesario que los predios sean contiguos.

¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar una servidumbre de tránsito?

Para la procedencia de una servidumbre de tránsito, se deben cumplir los siguientes requisitos, de acuerdo al artículo 847 del código civil:

  • La existencia de dos predios, uno dominante (el que requiere acceso) y otro sirviente (el que impide el acceso);
  • Que pertenezcan a diferentes dueños
  • Que el impedimento sea de tal naturaleza que el predio dominante se encuentre desprovisto totalmente de todo acceso con el camino público.

De acuerdo a la jurisprudencia el requisito fundamental para la servidumbre de tránsito es que el predio dominante se encuentre desprovisto totalmente de toda clase de comunicación con el camino público.

Al respecto la jurisprudencia señala que aquello tendría lugar cuando el predio dominante sólo tiene una salida verdaderamente impracticable, dada la topografía del terreno, o que para habilitarla exija gastos excesivos y desproporcionados en relación con el valor del predio y del terreno necesario para la servidumbre y resarcimiento de todo otro perjuicio.

Debe de haber pago de una indemnización para constituir una servidumbre. Este debe ser fijado por medio de un común acuerdo entre el propietario del predio dominante, el cual reporta el beneficio, y el propietario del predio sirviente, en consideración a la superficie del suelo destinada a la servidumbre. En caso de falta de acuerdo, se podrá determinar por peritos, tanto el monto de la indemnización, como el ejercicio de la servidumbre.

¿Dan todos los tipos de servidumbre derechos a una indemnización?

Sí la dan. Según la regla general, este tipo de servidumbres da derecho a una indemnización, debido a su carácter obligatorio.

La excepción a esta regla se encuentra señalado dentro del artículo 850 del Código Civil, en donde se apunta que: “en el caso de que se vendiera o se permutara alguna parte de un predio, o si es adjudicada a cualquiera de los que lo poseían proindiviso, y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino público, se entenderá́ concedida la servidumbre de tránsito a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna.”

¿Cuánto debería de medir un camino vecinal?

Para determinar esta medida, primero se debe consultar el Plan Regulador de la comuna, en la cual se establecen las reglas a aplicarse para determinado sector geográfico de la misma, o en su defecto habrá que dirigirse a lo estipulado en el artículo 2.3.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. Sin embargo, esto también puede ser resuelto por tribunales de administración de justicia la concesión de servidumbres de tránsitos por un ancho de 3 metros, cuando estos son para tránsito peatonal y ocasionalmente vehicular.

¿Se puede establecer una servidumbre de tránsito en un departamento?

Por la definición anterior esto no podría ser posible ya que, como se ha determinado con anterioridad, estas servidumbres se dan en predios y cuando es necesario el acceso a un camino.

Como los departamentos están dispuestos de una manera en que siempre todos tienen acceso a los caminos, realmente no podría ser posible constituir una. Sin embargo, lo que sí es posible es que se constituya una servidumbre de paso transitorio si tienes un predio al lado de una construcción, o sea indispensable pasar por ahí para reparar un edificio o acceder a él.

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